Suomessa oli vuoden 2026 alussa 92 287 asunto-osakeyhtiötä*. Jokaisella niistä on osakkaat, hallitus, tilinpäätös ja tase.
Yksi asia niistä kuitenkin yleensä puuttuu: analyytikko.
Taloyhtiötä ei tavallisesti ajatella yrityksenä samalla tavalla kuin pörssiyhtiötä, vaikka rakenteessa on paljon samaa. Sillä on omaisuutta, velkaa, juoksevia kuluja, tulevia investointeja ja omistajia, jotka viime kädessä kantavat taloudellisen vastuun.
Tässä kirjoituksessa katsotaan taloyhtiötä samoilla silmälaseilla, joilla mitä tahansa muutakin yhtiötä voisi tarkastella: mitä tase kertoo, mitä tunnuslukuja kannattaa seurata ja ennen kaikkea mitä taloyhtiön papereista ei löydy valmiina lainkaan.
Miksi taloyhtiön tasetta ei kannata lukea sellaisenaan?
Tavallisessa osakeyhtiössä tase kertoo, mitä yhtiö omistaa ja mitä se on velkaa.
Taloyhtiössä perusajatus on sama, mutta kuva jää helposti vajaaksi.
Taseessa näkyy rakennuksen kirjanpitoarvo. Se perustuu hankintamenoon ja poistoihin, eikä kerro suoraan mitään siitä, missä kunnossa rakennus juuri nyt on.
Taseessa näkyvät myös yhtiön lainat. Ne kertovat yleensä siitä, mitä korjauksia tai muita hankkeita on jo tehty ja miten niitä rahoitetaan.
Sen sijaan taseessa ei näy se, mitä on vielä tekemättä.
Jos putket, julkisivu, katto tai muu merkittävä rakennusosa lähestyy uusimista, tuleva kustannus ei yleensä näy taseessa velkana ennen kuin hankkeesta on päätetty ja se on rahoitettu.
Osakkaan kannalta vastuu on silti olemassa.
Korjaus tehdään ennemmin tai myöhemmin, se maksaa rahaa ja kustannus päätyy lopulta osakkaille tavalla tai toisella: vastikkeina, rahastosuorituksina tai asuntojen markkina-arvon kautta.
Sijoittajakielellä tätä voi ajatella taseen ulkopuolisena vastuuna. Velvoite ei vielä näy kirjanpidossa, mutta taloudellinen vaikutus on olemassa.
Tässä on mielestäni taloyhtiöanalyysin olennaisin kohta. Suuri osa muista luvuista löytyy valmiina papereista. Tuleva korjaustarve pitää sen sijaan arvioida erikseen.
Mitkä tunnusluvut taloyhtiöstä kannattaa lukea?
Yhtiölaina osaketta kohden.
Velaton hinta muodostuu myyntihinnasta ja asuntoon kohdistuvasta yhtiölainaosuudesta. Kaksi asuntoa voi näyttää myyntihinnaltaan lähes samanlaisilta, mutta velattomissa hinnoissa voi olla kymmenien tuhansien eurojen ero.
Siksi asuntoja verrattaessa velaton hinta on huomattavasti käyttökelpoisempi lähtökohta kuin pelkkä myyntihinta.
Hoitovastike ja hoitokulut.
Kerrostaloyhtiöiden hoitokulut olivat vuonna 2025 keskimäärin 6,17 €/m²/kk, ja ne nousivat vuodessa 1,3 prosenttia. Hoitovastikkeet nousivat samassa ajassa 5,7 prosenttia**.
Pelkkää pientä hoitovastiketta ei kuitenkaan kannata automaattisesti pitää hyvänä asiana. Jos oman yhtiön kustannustaso poikkeaa selvästi vastaavista taloista, kannattaa selvittää miksi. Taustalla voi olla tehokasta taloudenpitoa, mutta yhtä hyvin kyse voi olla siitä, että jotakin on lykätty tai tuleviin menoihin ei ole varauduttu.
Rahoitusvastike ja lainan takaisinmaksuaika.
Näistä näkee, mitä on jo tehty ja kuinka pitkäksi aikaa tehtyjen investointien kustannukset on jaettu tuleville vuosille.
Pelkkä lainan määrä ei siis vielä kerro kaikkea. Olennaista on myös se, millä aikataululla laina maksetaan pois.
Kunnossapitotarveselvityksen ikä.
Asunto-osakeyhtiölaki edellyttää hallitukselta vuosittain esitettävää selvitystä seuraavan viiden vuoden kunnossapitotarpeesta.
Kannattaa katsoa paitsi mitä selvityksessä lukee, myös milloin se on laadittu ja onko sitä aidosti päivitetty. Jos teksti näyttää vuodesta toiseen samalta, se kertoo jotain myös siitä, kuinka aktiivisesti yhtiössä seurataan rakennuksen kuntoa.
Toteutuneet korjaukset ja niiden vuodet.
Korjaushistoria kannattaa nähdä aikajanana, ei vain luettelona.
Mitä on uusittu? Milloin? Mitä on edelleen alkuperäistä?
Kun nämä asiat laittaa järjestykseen, rakennuksen tilanne alkaa usein hahmottua paljon paremmin kuin pelkkää yksittäistä PTS-listaa lukemalla.
Miksi halpa vastike voi olla siirretty lasku?
Vastike on käytännössä hinta siitä, että taloa ylläpidetään.
Jos vastike on matala, se voi olla hyvä asia. Mutta varsinkin vanhemmassa talossa kannattaa aina selvittää, mistä matala taso johtuu.
Ajatellaan kahta samanikäistä taloa.
Toisessa hoitovastike on 4,80 €/m²/kk ja toisessa 6,40 €/m²/kk.
Ensimmäinen näyttää nopeasti ajateltuna edullisemmalta.
Tilanne muuttuu, jos kalliimmassa yhtiössä on vuosien aikana kerätty korjausrahastoa, uusittu ikkunat ja teetetty ajantasainen kuntotutkimus, kun taas halvemmassa yhtiössä vastike on pidetty matalana lykkäämällä hankkeita.
Silloin ero ei välttämättä ole siinä, että toinen yhtiö olisi tehokkaampi.
Ero voi olla siinä, että toisessa osa tulevista kustannuksista on jo maksettu ja toisessa ne odottavat vielä edessä.
Korjaus tulee joka tapauksessa jonkun maksettavaksi. Osakkaan kannalta olennainen kysymys on, miten kustannus ajoittuu ja millä tavalla se kerätään: vähitellen vuosien aikana vai suurempana laskuna silloin, kun korjausta ei enää voida siirtää.
Mistä korjausvelan suuruus lasketaan?
Peruslogiikka on lopulta melko yksinkertainen.
Tarvitaan kolme asiaa: mitä rakennukseen kuuluu, minkä ikäisiä rakennusosat ovat ja mitä niiden uusiminen maksaa.
Rakennusosille on olemassa julkaistuja tyypillisiä teknisiä käyttöikiä.
Esimerkiksi:
- vesi- ja viemärijärjestelmä noin 50 vuotta
- betonielementtijulkisivu noin 40 vuotta
- bitumikermikatto noin 28 vuotta
- hissin modernisointi noin 25 vuoden välein
Myös uusimiskustannuksille löytyy julkisia tilasto- ja barometrilähteitä.
Isännöintiliiton Putkiremonttibarometri 2026 antaa putkiremontin hinnaksi 890 €/m² koko maassa ja 1 000 €/m² pääkaupunkiseudulla.
Kun rakennusosan ikää verrataan sen tyypilliseen käyttöikään ja mukaan otetaan uusimiskustannus, voidaan arvioida, kuinka paljon tulevaa korjaustarvetta rakennukseen on kertynyt euroina neliötä kohden.
Kun sama laskenta tehdään kaikille olennaisille rakennusosille ja tulokset lasketaan yhteen, saadaan luku, jota voidaan käyttää eri talojen vertailuun.
Täydellistä arviota tästä ei silti synny, koska jokainen rakennus ja jokainen urakka on erilainen. Vertailun kannalta olennaisempaa onkin se, että laskenta tehdään samalla tavalla jokaiseen kohteeseen.
Talometri tekee tämän laskennan taloyhtiön omista dokumenteista.
Menetelmä on julkinen: käyttöikä- ja hintaoletukset ovat samoja jokaisessa kohteessa ja ne julkaistaan lähdeluokkineen palvelun osana.
Kohdekohtaisia urakkahintoja ei sovitella malliin, koska yksittäiset urakat poikkeavat toisistaan huomattavasti. Vertailukelpoisuus syntyy siitä, että eri talot lasketaan samoilla oletuksilla.
Ajatus on siis se, että mittari pysyy samana, vaikka talo vaihtuu.
Yksi asia on kuitenkin hyvä täsmentää etenkin sijoittajan näkökulmasta.
Talometri ei ole luottoluokitus eikä sitä pidä tulkita sellaiseksi.
Se on laskennallinen arvio rakennuksen korjaustarpeesta ja sen ajoituksesta. Se ei ota kantaa yhtiön maksukykyyn tai vakavaraisuuteen samalla tavalla kuin varsinainen luottoluokitus.
Mitä varovaisuusperiaate tarkoittaa käytännössä?
Talometrin laskennassa ei oleteta tehdyksi sellaista korjausta, josta dokumenteissa ei ole näyttöä.
Jos esimerkiksi kunnossapitotarveselvityksessä tai isännöitsijäntodistuksessa ei ole merkintää jonkin rakennusosan uusimisesta, järjestelmä käsittelee sen alkuperäisenä.
Raportissa kerrotaan tämä avoimesti.
Käytännössä tämä voi joskus tarkoittaa sitä, että hyvin hoidettu talo näyttää laskennassa todellista tilannetta heikommalta, jos jokin tehty korjaus ei vain ole päätynyt dokumentteihin.
Tämä on tietoinen valinta.
Ostajan näkökulmasta dokumentoimatonta korjausta on vaikea erottaa tekemättömästä korjauksesta pelkkien papereiden perusteella.
Jos korjauksesta löytyy myöhemmin tosite, Talometri-raportti päivitetään maksutta 90 päivän kuluessa raportin toimituksesta.
Tarkoitus ei siis ole väittää, että puuttuva tieto tarkoittaisi automaattisesti tekemätöntä remonttia. Tarkoitus on tehdä näkyväksi se, mistä tiedetään varmasti ja mistä ei.
Sarjan kolmannessa osassa siirrytään taseesta rappukäytävään ja katsotaan, mitä pienet laiminlyönnit voivat yhdessä tarkoittaa.
Katso oman taloyhtiösi tunnusluvut euroina
Talometri muuttaa taloyhtiön dokumentit — isännöitsijäntodistuksen, kunnossapitotarveselvityksen, tilinpäätöksen ja talousarvion — laskennaksi, jota voi verrata toiseen taloon.
Raportissa näkyvät korjausvelka euroina ja euroina neliötä kohden, KORJAUS- ja HOITO-luokka asteikolla A–E sekä TALOUS-luokka (beta), komponenttikohtainen erittely sekä 20 vuoden näkymä tulevista korjauksista.
Lataa isännöitsijäntodistus osoitteessa talometri.fi/beta, niin saat talon maksuttoman pika-arvion. Täyden raportin voit ostaa suoraan palvelusta — palvelu on beta-vaiheessa.
Talometri on laskennallinen arvio. Se ei ole kuntoarvio eikä kuntotarkastus, eikä se korvaa ostajan selonottovelvollisuutta.
* (Patentti- ja rekisterihallitus, Tilastokeskuksen julkaisema tieto) ** (Tilastokeskus, asunto-osakeyhtiöiden talous)