Kun ostat kerrostaloasunnon, et oikeastaan osta vain asuntoa. Ostat taloyhtiön osakkeita ja samalla oman osuutesi koko yhtiön tulevista remonteista ja kustannuksista.
Siksi pelkkä asunnon velaton hinta ei vielä kerro, onko kohde oikeasti kallis vai halpa. Sen rinnalle pitäisi aina laskea myös se, mitä taloyhtiössä on tekemättä ja kuinka suuri osa tulevista korjauksista osuu juuri sinun maksettavaksesi.
Tämä ei tarkoita sitä, että jokainen mahdollinen remontti pitäisi ennustaa vuosikymmenien päähän täydellisesti. Tarkoitus on yksinkertaisempi: ennen tarjouksen tekemistä pitäisi ymmärtää, mitä talossa on jo tehty, mitä on vielä tekemättä ja minkä suuruisista summista puhutaan.
Miksi asunnon hinta ei ole koko totuus?
Asunnon myyntihinta on se summa, jonka maksat myyjälle.
Velaton hinta taas muodostuu myyntihinnasta ja asuntoon kohdistuvasta yhtiölainaosuudesta. Jos vertailet kahta asuntoa keskenään, velaton hinta on näistä kahdesta yleensä käyttökelpoisempi lähtökohta.
Sekään ei kuitenkaan kerro koko kuvaa.
Velattoman hinnan ulkopuolelle jää kaikki se, mitä taloyhtiössä on lähivuosina tai myöhemmin tehtävä, mutta mitä ei vielä ole rahoitettu tai päätetty. Putkiremontti, julkisivu, ikkunat, katto, hissi, salaojat tai lämmitysjärjestelmä eivät välttämättä näy tämän päivän hinnassa tai yhtiölainassa lainkaan.
Silti niiden kustannukset eivät katoa mihinkään.
Ne tulevat myöhemmin maksettavaksi esimerkiksi suurempina vastikkeina, uutena yhtiölainana tai suoraan osakkailta kerättävänä rahoituksena. Ja vaikka et itse ehtisi maksaa remonttia omistusaikanasi, tuleva korjaustarve voi näkyä siinä hinnassa, jonka seuraava ostaja asunnosta suostuu maksamaan.
Siksi käytännöllinen tapa ajatella asunnon vertailuhintaa on tämä:
velaton hinta + oma osuus tulevista korjauksista
Kun tämän tekee kahdelle eri kohteelle samalla tavalla, eri-ikäiset ja eri kunnossa olevat taloyhtiöt saadaan paljon paremmin samalle viivalle.
Ilman tätä laskelmaa halvemmalta näyttävä asunto voi lopulta osoittautua kalliimmaksi vaihtoehdoksi.
Mitkä dokumentit ostajan kannattaa pyytää?
Jo muutamalla asiakirjalla pääsee pitkälle. Näitä ei tarvitse ajatella minään erikoistutkimuksena, vaan ne ovat tavallisia taloyhtiön dokumentteja, jotka kannattaa käydä läpi ennen tarjouksen tekemistä.
1. Isännöitsijäntodistus
Tästä kannattaa aloittaa. Isännöitsijäntodistuksesta löytyvät kohteen perustiedot, asuntoon kohdistuva yhtiölainaosuus, vastikkeet, tehdyt korjaukset vuosilukuineen sekä yleensä myös tiedossa olevat tai päätetyt tulevat hankkeet.
Jos pitäisi valita vain yksi paperi ensimmäiseen tarkasteluun, tämä olisi se.
2. Kunnossapitotarveselvitys
Hallituksen kunnossapitotarveselvitys kertoo, mitä merkittäviä kunnossapitotarpeita yhtiössä arvioidaan olevan seuraavan viiden vuoden aikana.
Monissa taloyhtiöissä tämän lisäksi on olemassa pidemmän aikavälin suunnitelma tai PTS.
Dokumenttia lukiessa kannattaa katsoa ensin päivämäärä. Vanha suunnitelma voi näyttää siistiltä paperilla, mutta sen arvo päätöksenteossa voi olla heikko, jos sitä ei ole päivitetty vuosiin.
3. Tilinpäätös ja talousarvio
Näistä selviää, miten yhtiön taloutta on hoidettu, mitä se maksaa ja kuinka paljon osakkailta kerätään rahaa.
Samalla kannattaa katsoa yhtiön lainat, niiden määrät ja takaisinmaksuajat.
On eri asia ostaa asunto yhtiöstä, jossa tuleviin menoihin on varauduttu kohtuullisesti, kuin yhtiöstä, jossa kaikki suuret kulut joudutaan rahoittamaan vasta siinä vaiheessa, kun ne tulevat eteen.
4. Yhtiökokousten pöytäkirjat
Kolme viimeisintä pöytäkirjaa kertoo jo yllättävän paljon.
Niistä näkee, mistä yhtiössä on keskusteltu, mitä on lykätty, mistä on oltu eri mieltä ja mitä asioita ei vielä ole saatu päätökseen.
Hallituksen pöytäkirjoja ei välttämättä anneta ulkopuoliselle ostajalle, mutta niitä voi ainakin kysyä.
Jos olennaisia asiakirjoja, kuten isännöitsijäntodistusta, kunnossapitotarveselvitystä tai tilinpäätöstä ei saada nähtäväksi, sekään ei ole merkityksetön asia. Se on jo itsessään tieto, joka kannattaa ottaa huomioon.
Mitä papereista oikeastaan etsitään?
Dokumentteja ei tarvitse lukea kuin juristi. Olennaista on muodostaa kuva siitä, missä vaiheessa talon eri järjestelmät ja rakenteet ovat elinkaartaan.
Ikä ja alkuperäisyys
Ensimmäiseksi kannattaa käydä läpi talon tärkeimmät kokonaisuudet ja selvittää, mitkä niistä ovat alkuperäisiä.
Näitä ovat esimerkiksi:
- vesi- ja viemärijärjestelmä
- sähköjärjestelmä
- julkisivu
- vesikatto
- ikkunat
- ilmanvaihto
- lämmönjakokeskus
- hissi
- salaojat
Jos rakennus on valmistunut vuonna 1974 eikä putkista löydy minkäänlaista merkintää myöhemmästä uusimisesta, järkevä lähtöoletus on, että putket ovat vuodelta 1974.
Ei siksi, että näin olisi varmasti, vaan siksi, ettei ostajan kannata olettaa korjausta tehdyksi ilman dokumentoitua tietoa.
Käyttöiät
Eri rakennusosille ja teknisille järjestelmille on olemassa tyypillisiä käyttöikiä.
Ne eivät ole tarkkoja viimeisiä käyttöpäiviä, mutta ne antavat hyödyllisen suuruusluokan sille, missä vaiheessa elinkaarta jokin rakenne tai järjestelmä on.
Julkisiin käyttöikätaulukoihin perustuvia tyypillisiä käyttöikiä ovat esimerkiksi:
- vesi- ja viemärijärjestelmä noin 50 vuotta
- sähköjärjestelmä noin 50 vuotta
- betonielementtijulkisivu noin 40 vuotta
- bitumikermikatto noin 28 vuotta
- ikkunat noin 50 vuotta
- koneellinen ilmanvaihto noin 22 vuotta
- kaukolämmön lämmönjakokeskus noin 20 vuotta
- hissin modernisointi noin 25 vuoden välein
- salaojat noin 45 vuotta
Näitä lukuja ei pidä tulkita niin, että esimerkiksi 50 vuotta täyttänyt putki olisi automaattisesti vaihdettava seuraavana päivänä.
Niiden tarkoitus on kertoa, milloin riski ja korjaustarve alkavat olla sellaisella tasolla, että asia pitää ottaa tosissaan myös asunnon hintaa mietittäessä.
Kustannukset
Pelkkä tieto tulevasta remontista ei riitä, vaan ostajan pitäisi yrittää arvioida myös sen euromääräinen vaikutus.
Isännöintiliiton Putkiremonttibarometri 2026 antaa putkiremontin hinnaksi keskimäärin noin 890 €/m² koko maassa ja noin 1 000 €/m² pääkaupunkiseudulla. Luvut on ilmoitettu huoneistoalaa kohden ja niissä ovat mukana märkätilat.
60 neliön asunnossa puhutaan siis suuruusluokaltaan noin 53 000 eurosta koko maan tasolla ja noin 60 000 eurosta pääkaupunkiseudulla.
Sama ajatus voidaan ulottaa muihin suuriin remontteihin. Julkisivuille, katoille, ikkunoille ja hisseille löytyy vastaavia julkisia kustannushaarukoita.
Tarkoitus ei ole arvata laskua sentin tarkkuudella. Tarkoitus on tietää, puhutaanko esimerkiksi 5 000 eurosta, 25 000 eurosta vai 70 000 eurosta.
Ajoitus
Teknisen käyttöiän täyttyminen ei tarkoita sitä, että remontti alkaisi heti.
Esimerkiksi putkiremontin suunnittelu, kuntotutkimukset, kilpailutus, päätöksenteko ja toteutuksen valmistelu voivat viedä realistisesti kolmesta viiteen vuotta.
Ostajan kannalta tärkeä kysymys onkin usein tämä:
osuuko remontti todennäköisesti minun omistusaikaani?
Jos suunnittelet asuvasi asunnossa kolme vuotta, näkymä on eri kuin silloin, jos ostat kodin 15 tai 20 vuodeksi.
Remontteja tehdään usein yhdessä
Korjauksia ei yleensä tehdä täysin irrallaan toisistaan.
Kun iso hanke käynnistetään, samalla voi olla järkevää tehdä muitakin töitä.
Salaojat ja pihatyöt voivat liittyä samaan kokonaisuuteen putkiremontin kanssa. Julkisivuremontin yhteydessä voidaan tehdä parvekkeita tai ikkunoita.
Tämä on yleensä taloudellisesti järkevää, mutta ostajan näkökulmasta se tarkoittaa sitä, että yhden ikääntyvän rakennusosan mukana voi tulla useita muitakin kustannuksia.
Siksi yksittäistä remonttia ei aina kannata katsoa erillisenä rivinä.
Miten tuleva remontti muutetaan osaksi asunnon hintaa?
Yksinkertaisin tapa on laskea arvio siitä, mikä osa remontista kohdistuu omaan huoneistoon.
Otetaan esimerkiksi 60 neliön asunto talosta, jossa putket ovat alkuperäiset vuodelta 1975.
Jos arvioidaan, että putkiremontti osuu suunnitteluineen noin viiden vuoden päähän ja käytetään laskennassa hintaa 890 €/m², saadaan:
890 €/m² × 60 m² ≈ 53 000 €
Jos samaan aikaan myös salaojat ja lämmitysverkosto ovat elinkaarensa loppupäässä ja ne on järkevää huomioida samassa kokonaisuudessa, laskelma voi näyttää esimerkiksi tältä:
- putkiremontti noin 53 000 €
- salaojat noin 60 €/m² eli noin 3 600 €
- lämmitysverkosto noin 120 €/m² eli noin 7 200 €
Yhteensä ollaan noin 64 000 eurossa.
Tämä ei tarkoita sitä, että ostaja voisi mennä myyjän luo ja vaatia automaattisesti 64 000 euroa hinnasta pois.
Se tarkoittaa sitä, että ostajan pitäisi itse tietää tämä luku ennen tarjouksen tekemistä.
Silloin päätös ei perustu vain siihen, miltä keittiö näyttää tai mitä asunto maksaa ilmoituksessa, vaan siihen, millainen kokonaiskustannus omistamiseen todennäköisesti liittyy.
Esimerkki: kahden kohteen vertailu
Vertailu kahden kohteen välillä voisi näyttää tältä:
| Kohde A | Kohde B | |
|---|---|---|
| Velaton hinta | 235 000 € | 265 000 € |
| Tulevat korjaukset, oma osuus n. 20 vuoden aikana | 64 000 € | 12 000 € |
| Vertailuhinta | 299 000 € | 277 000 € |
Ensimmäinen asunto näyttää ilmoituksessa 30 000 euroa halvemmalta.
Kun tuleva korjaustarve otetaan mukaan, tilanne kääntyykin toisin päin.
Halvempi asunto on laskennallisesti kalliimpi.
Ilman remonttien huomioimista tätä eroa ei näe mistään.
Esimerkin luvut eivät ole yhdestä todellisesta kohteesta. Olennaisinta on itse menetelmä.
Jos kahta asuntoa verrataan, molemmat pitäisi laskea samoilla oletuksilla. Jos ensimmäisen kohdalla käytetään optimistisia arvioita ja toisen kohdalla varovaisia, lopputulos ei enää kerro talojen välisestä erosta vaan laskijan omista oletuksista.
Mitä tällainen analyysi vaatii ostajalta?
Periaatteessa ei kovin paljon.
Kun dokumentit ovat saatavilla, niiden läpikäyntiin, rakennusosien iän selvittämiseen ja kustannusten arvioimiseen voi mennä muutama ilta.
Vaikeinta ei välttämättä ole laskeminen.
Vaikeinta on tehdä laskelma johdonmukaisesti.
Jos jokaista taloa arvioidaan eri tavalla, vertailu menettää nopeasti merkityksensä.
Juuri tätä varten Talometri on tehty
Talometri lukee taloyhtiön omia dokumentteja ja muodostaa niiden perusteella laskennallisen arvion korjaustarpeesta käyttäen vakioituja, julkisiin lähteisiin perustuvia oletuksia.
Samat tekniset käyttöiät, samat yksikköhinnat ja samat aluekertoimet käytetään samalla tavalla jokaisessa kohteessa.
Ajatus on yksinkertainen:
sama mittari kaikille taloille.
Raportissa näkyvät myös laskennan menetelmä ja käytetyt lähteet, joten käyttäjä voi tarkistaa, mihin arvio perustuu.
Talometrin raportissa on talon Talometri euroina neliötä kohden sekä KORJAUS- ja HOITO-luokka asteikolla A–E.
Jos käytössä on myös tilinpäätös, mukaan tulee TALOUS-luokka (beta).
Raportti näyttää lisäksi, mitkä rakennusosat ovat jo laskennallisesti myöhässä, millainen korjaustarve eri komponenteissa on ja miltä seuraavien 20 vuoden remonttinäkymä näyttää.
Mukana on myös arvio hankkeiden ajoituksesta.
Kaksi asiaa on silti hyvä ymmärtää
Puuttuvat tiedot
Ensimmäinen liittyy puuttuviin tietoihin.
Talometrin laskenta on tarkoituksella varovainen.
Jos dokumenteista ei käy ilmi, että jokin korjaus on tehty, sitä ei oleteta tehdyksi.
Tämä voi joissakin tapauksissa johtaa varovaisempaan arvioon kuin talon todellinen kunto edellyttäisi, mutta samalla raportista näkee, mihin oletus perustuu.
Puuttuva tieto ei siis piiloudu laskennan sisään.
Mitä Talometri ei ole
Toinen tärkeä asia on se, mitä Talometri ei ole.
Talometri on laskennallinen arvio.
Se ei ole rakennuksen kuntoarvio eikä kuntotarkastus.
Se ei myöskään poista ostajan omaa selonottovelvollisuutta.
Sen tarkoitus on ennen kaikkea auttaa tunnistamaan ne asiat, joista kannattaa kysyä lisää ennen kuin tarjous tehdään.
Hyvä raportti ei siis päätä ostajan puolesta.
Se auttaa ostajaa kysymään oikeat kysymykset.
Tämä kirjoitus on osa sarjaa “Taloyhtiö on osakeyhtiö – käyttäydy kuin omistaja”. Seuraavissa osissa katsotaan taloyhtiötä sijoittajan silmin, hallituksen ja isännöinnin laatua sekä sitä, mitä pienet laiminlyönnit voivat pitkällä aikavälillä maksaa.
Laske kohteen vertailuhinta ennen tarjousta
Talometri muuttaa taloyhtiön dokumenteissa olevan tiedon helpommin vertailtavaan muotoon.
Raportissa näkyvät laskennallinen korjausvelka ja sen erittely, luokat asteikolla A–E sekä 20 vuoden näkymä tulevista hankkeista.
Kun kahden eri kohteen raportit on laskettu samoilla oletuksilla, niitä voi myös verrata keskenään järkevämmin.
Lataa isännöitsijäntodistus osoitteessa talometri.fi/beta, niin saat talon maksuttoman pika-arvion. Täyden raportin voit ostaa suoraan palvelusta.
Talometri on laskennallinen arvio. Se ei ole kuntoarvio eikä kuntotarkastus, eikä se korvaa ostajan selonottovelvollisuutta.